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    第二章 第三節 新建農貿市場的選址

    新建農貿市場的選址,一定是建立在農產品購買需求上的,而購買的主體,無外乎是人,通俗來說就是居民,居民密集的居住區,肯定需要配套的農貿市場。

    《肖飛洋說農貿市場設計》:新建農貿市場的選址


    新建農貿市場的選址,一定是建立在農產品購買需求上的,而購買的主體,無外乎是人,通俗來說就是居民,居民密集的居住區,肯定需要配套的農貿市場。選址,是規劃工作的第一步,也是一切后續建設的前提。市場的形成,一定是順應需求的必然結果,洞察正在發生的需求,預見即將產生的需求,這是有史以來所有從商之人的天賦,也是時局所需的政態。


    選址,首先從城市規劃為落腳點,

    開始對一個城市,一方水土的思考。


    城市化,是做農貿市場設計需要著重理解的課題,從我的角度來看,是必修課。為什么?整個農貿市場行業,就是由于城市化的進程不斷加速而形成的一個行業。如果我們對城市化進程,都沒有一個通識的了解,也就不具備有對這個行業的思考。


    第一點,你要明白,城市的擴張或者是蔓延,會有一個方向。例如,某個城市,它為了更好的招商引資,更好的達到與外界的聯系,可能會往更加繁榮、級別更高的城市去擴張。另外城市的擴張,也有一個行政指引,所以想在某個城市做一個農貿市場,你就必須知道,這個城市在未來五年到十年內,市政以及該城市的精英會將這個城市向東南西北,究竟哪一個方向擴展。是更靠近省會,還是更向東進?可以說,這是對一個城市的發展,具備時間上的判斷力。


    而第二點,在于你在整個城市范圍內,你能夠知道哪些是人口密集區,哪些是未來的人口密集區。每個城市,都會有相應的數據供你參考,哪片地區人口有多少,其商業配套有多少,都可以查詢得到。而城市統計局也會根據實際情況,做出比較客觀對一片地區人口和商業的調整。可以說,這是對一個城市的發展,具備空間上的判斷力。


    唯有在一個城市中,以城市規劃為落腳點,進行時間和空間上的雙向思考,才能夠得到你自己對這個城市的判斷。


    新建農貿市場選址,要分為地理位置與建筑條件,兩大因素同時考慮。


    新建農貿市場選址的地理位置基本點:


    決定新建農貿市場選址的基本點有很多,較為關鍵的在于這幾個,第一、商業輻射面積;第二,人口覆蓋數量;第三,人口屬性與消費習慣;第四,附近競品農貿市場的情況,優劣勢;第五,交通環境與農貿市場的相關配套設施。


    • 商業輻射面積,也就是新建這個農貿市場,它能夠吸引周邊區域多遠的人來這里消費,它填補的是多大的市場空白。



    圖片1
    (上圖為湖南某地一個典型的圍繞住宅小區的農貿市場,周邊800米輻射范圍內有10余個住宅區,其中包含2個學區。定位為典型的社區配套型便民農貿市場。)


    • 人口覆蓋數量,是在這個市場空白下,會具體有多少人是這個新建農貿市場的潛在消費者。



    圖片2

    圖片3

    圖片4

    (上圖為廣西某農貿市場項目的選址,與繡江西北方向眾多農貿市場拉開2.4公里以上的距離,成為繡江東南岸唯一的農貿市場,直接服務4.5萬人口,占據優勢位置。)


    • 人口的屬性與消費習慣,這些人,他們的客戶畫像是什么樣的。其中包括了,年齡?職業?收入?購買時間?食物的習慣程度?對農貿市場有什么特殊的要求?


    圖片5

    圖片6

    圖片7

    (上圖是杭州某農貿市場的選址調研分析報告,從周邊區域性質、主要住宅小區與商圈、同類競爭市場的多角度做出分析,服務對象為高消費水平人群,故定位為現代化農超。)



    • 附近競品農貿市場的情況與優劣勢,在我們新建的農貿市場選址中,周圍還有什么農貿市場,去考察一番,它們有哪里沒有做好,或者它們在哪個地方做得特別好。



    圖片8

    (上圖是上海某農貿市場的選址調研分析報告,從周邊同類競爭市場的多角度進行選址。)


    • 交通環境與農貿市場的相關配套設施,新建的農貿市場的選址,交通環境怎么樣,方便不方便老人家走進來,方便不方便年輕人開車進來,以及周圍有什么更多的業態分布,人家買了菜,還能夠順帶買點什么。


    圖片9

    (上圖為景德鎮市官莊農貿市場拆建工程的項目位置分布圖,可以看到新建的官莊農貿市場選址在即將拆除的老市場附近,在主路更深處雖然交通觸達距離稍微變遠,但更有利于規劃足夠的配套停車位,符合現代化農貿市場的停車需求。并且位于豪德貿易商圈周邊距離不到500米,將為豪德商圈的買賣人群提供農產品供應。)



    新建農貿市場選址的建筑條件基本點:

    新建農貿市場除了地理位置的考量外,還需要對建筑條件進行分析選擇:第一、建筑內的市場經營位置;第二、建筑結構的繁簡程度;第三、柱距;第四、進出口;第五、層高。


    第一,結合自身建筑條件,農貿市場部分宜設置在建筑內的1-2層。因為農貿市場屬于快速交易的場所,必須控制一次購物的最短時間,否則就失去了農貿市場自身最大的優勢:高效、實惠。

    第二,不宜設置在剪力墻、結構分布復雜的建筑體內,也就是說適合設置在規則寬敞的建筑內;


    圖片10

    (上圖為廣西某市場的布局,所在建筑為6層住宅,農貿市場經營范圍為1-2層的局部,經營范圍內被樓梯間、剪力墻等分割為凌亂的多個部分,導致該市場經營效果不佳,死角極多,是一個反面案例。)


    第三,因為受到攤位可使用的最小長度的限制,建筑主體柱子間距7.2米或8.4米為宜,如果柱距小于7米(例如:柱距6米)則不適合規劃為農貿市場;


    圖片11

    (如上圖所示,以攤位最小操作距離1.2米逆向推算,兩柱子的最小距離為7米)


    第四,購物流線、貨物進出流線,盡可能分流,即除購物主入口外,還需要在另一側設置貨物進出口。


    第五,因農貿市場水電通風等配套設施要求,建筑單層層高應大于4.5米,比較有利于貼頂面設置水電橋架。





    新建農貿市場選址的特殊點:


    基本點,是適用于任何新建農貿市場的選址,而特殊點,也是同樣重要的。我將在下文,就新建農貿市場例舉三個特殊性。第一個,是一二線城市與三四線城市的選址差異;第二個,是城市中心與城市郊區的選址差異;第三個,是城市新小區和城市老城區的選址差異。


    一二線城市與三四線城市的選址差異


    首先概括分析一二線城市與三四線城市有哪些明顯的差異:一二線城市商業發達,交通便利,競爭激烈,建筑覆蓋率高,消費水平高;三四線城市反之,商業分散、交通不便、競爭平和、建筑覆蓋率低,生活節奏緩慢。那么在農貿市場選址上,根據以上區別,會發生哪些不同的變化呢?


    從商業角度來看,一二線城市的商業布局更加成熟,商業連貫性更強,適合將農貿市場設置在商業密集區;而三四線城市的商業連貫性一般較差,農貿市場的選址不能完全依仗周邊商業。


    從交通角度來看,一二線城市的公共交通更加便利,比如地鐵、輕軌、公交的路線十分發達,故而擴大了農貿市場的服務范圍,尤其是靠近地鐵站的農貿市場,可以直接服務2-3站以內的常住居民;而三四線城市交通可達性相對較差,故而必須緊鄰住宅區。


    從同類競爭角度來看,一二線城市的農貿市場競爭激烈,數量眾多,單個市場的規模較小,呈百花齊放的狀態,市場選址要求距離同類市場1km以上;而三四線農貿市場總數少,單個市場規模大,選址要求距離同類市場至少2km以上。


    從建筑條件角度來看,一二線城市交通擁堵,停車條件有限,很多農貿市場都不具備足夠的停車場地,同時一二線城市的建筑普遍更加密集,樓層更高,消費者習慣了高層商業建筑,所以農貿市場可以設置在建筑內的-1層至2層,甚至可以局部設置在3層;而三四線城市的土地利用率較低,停車條件普遍優越,這是一個優勢,但建筑密度低,商業建筑的總樓層也較低,人們很難適應在購物過程中上下樓,所以農貿市場盡量設置在1層,一般情況不建議跨層。


    從物業成本來看,選擇高成本的農貿市場物業,市場方收取經營戶更高的攤位租金,經營戶必然會抬高菜價,一二線城市收入、消費水平普遍偏高,顧客能夠接受較高的菜價,所以選擇較高成本的農貿市場物業也是可行的;而三四線城市選擇高成本物業,會導致經營相對更加困難,從菜價上直接把消費者拒之門外。


    城市中心與城市郊區的選址差異


    城市中心人口密度大,人口分布較為平均,規劃成熟,可變空間小,物業成本高;郊區人口平均密度小,分布呈分散式集中,規劃尚不成熟,可規劃的空間很大,物業成本不高,選擇性很大。


    從人口分布來看,城市中心人口分布平均,對選址沒有什么特殊的影響;而郊區人口冷熱不均,農貿市場選址應該在人口集中區,周邊有工作場所、住宅配套等,肯定不能選址在荒郊野嶺。


    從規劃條件來看,城市中心可選址的范圍較小,很多區域規劃成熟,已經很難再新建市場,或新增市場規劃;而郊區則靈活度更高,可選范圍更廣,也更適合規劃大型市場,比如農貿批發市場。


    關于新建農貿市場的選址,當然還有更多的可以去說。但是,選址就意味著你給市場提供的是什么樣的產品,怎么樣去根據你的選址去考慮你在這個區域中擔當什么樣的角色。以上舉例了非常多的基本點,也說了特殊點,總結一點,就是基本點抓住了,特殊點將決定了你的基本點的權重和先后。

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